据不完全统计

2021-03-24 21:44

刚进入9月,深圳市场传来两大信号:一方面是,银行继续收紧首套房贷,首套房贷利率全面上浮,平均利率达到5.04%。另一方面是,监管层对房贷的监控步步趋紧。深圳人行在最近针对辖内的商业银行发布了一份风险提示,对个人消费贷款的贷款期限要求最长不超过5年,而且不得以未解除抵押的房产抵押(二次抵押)发放个人消费贷款。对此,有分析人士称,利率上调和监管加强,将直接导致流入房地产的资金加速减少,从而进一步给楼市降温。

经济学者马光远认为,近期各地释放出来的一系列信号的用意是很明显的,那就是,不要借助“金九银十”这个时间窗口,试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变。不过,在他看来,释放这种信号其实意义已经不在,因为如果仔细梳理过去房地产调控的周期,不难发现,在调控严厉的情况下,热点城市很少出现所谓的“金九银十”的行情。当然,在今年各种环境因素都和过去完全不同的情况下,期待楼市本身借助“金九银十”出现反弹,本身就是小而又小的概率。

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“楼市一直存在着追高不逐低的市场现象。这也符合人们的趋利心理,房价高位时,担心会涨得更高,因而刚需族和炒房者会有不买就来不及的逐涨心理。加上市场炒作,楼市虚火就是这样从市场端推升起来的。”财经研究员张敬伟认为,过去几个周期的楼市涨跌,无不呈现出这样的楼市生态。

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安居客“国民安居指数”显示,8月份购房者信心指数为101.4,环比上涨1.2%,是连降3个月后的首次反弹。不过,安居客房产研究院首席分析师张波指出,62.9%的购房者认为短期内房价稳定,并不急于在“金九银十”出手,愿意花时间挑选更适合自己的房源。

为了预防楼市“金九银十”期间进一步升温,事实上,很多城市近期都在陆续出台更严格的调控政策。如在一线城市中,北京市住建委相关部门近期便联合发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》,针对近期有个别经纪人员协助购房人以办理“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等方式套取资金作为购房首付这类违规行为开展自查,断绝购房者不规范的资金通路。与此同时,广州、深圳和上海的情况也不例外。

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居理新房数据研究院主任则表示,从目前各大开发商的推盘量来看,9月一线城市新房供应会迎来一个高峰,所以成交量会呈现小幅回暖。但今年“金九银十”几乎不可能迎来量价齐涨的情况。

不过,也有人认为今年楼市“金九银十”并不悲观。太平洋证券房地产行业分析师周炯就指出,对于一二线城市来说,目前影响销量最大的因素仍然是供应量,即房企的推货量,而需求端依然强劲,且供求矛盾突出。虽然受制于限价政策调控影响,房企获取预售证仍存难度,但大部分主要布局于一二线城市的房企,或迫于上市公司业绩压力,或迫于自身现金流压力,都将主动增加推盘,因此,一二线楼市的成交量将获得一定支撑;对于三四线城市来说,这轮主要受益于一二线需求外溢的成交高峰,在一二线城市政策暂时不会放松的背景下,仍将持续一段时间。也就是说,楼市“金九银十”期间仍能获得成交量的支撑。

记者了解到,9月份虽有机构宣称深圳还将有16个项目计划入市,但含住宅的仅6个。在二手房方面,中原地产监测到的数据显示,业主报价已下跌6.1%,预示着市场整体继续下滑。

不过,东北证券研究员高建则认为,随着调控政策影响的不断深入,银行持续上调首套房按揭,房企融资成本上升及融资渠道收紧,房地产开发投资高峰已过,很难向上超预期。预期下半年土地供给增加,房企拿地热情不减,补库存动力较强,新房销售仍将同比上升。一二线核心城市上半年受到限价、限购政策的影响,商品房供给有限,刚性需求未得到满足。虽然行业稳中有降,但全年来看并不悲观。

与购房者的观望心理相对应的是,进入“金九银十”传统市场旺季后,房地产企业销售压力也在日增,大部分房企对“现金为王”已达成共识。据东莞中原战略研究中心调查发现,“金九银十”期间东莞楼市供应量大增。据不完全统计,超过50个项目将在“金九银十”推新货入市,数量近1.5万套,创历史新高,其中约1.3万套齐聚“金九”,供应量创历史单月新高。

在房地产长效机制尚未完全建成之前,有业内人士分析,9、10月份极有可能是新一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期,尤其是今年较热的三四线城市,或将面临政策进一步收紧。公开信息显示,西安、兰州、扬州、泰州等今年大热的城市近期相继出台紧缩政策。

中原地产首席分析师张大伟分析称,一二线城市新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,表明各地限购政策的相继出台已令全国主要城市的市场行情都受到了影响。接下来楼市行情在不同城市将进一步分化,从市场走势看,一二线涨幅回落已经出现,整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。